De toekomst van projectfinanciering in vastgoed: duurzaamheid als concurrentievoordeel

De financiering van vastgoedprojecten verandert ingrijpend. Nu duurzaamheid een centraal thema wordt, geven financiers en investeerders steeds vaker de voorkeur aan projecten met sterke prestaties op het gebied van milieu, maatschappij en governance (ESG). Deze verschuiving verandert de manier waarop projecten worden gefinancierd en stelt nieuwe eisen aan projectontwikkelaars. In deze blog behandelen we de belangrijkste aspecten van duurzame financiering, ontwikkeling en investering, aan de hand van kritische vragen en inzichten van experts.

Beschikbaarheid en kosten van financiering: de opkomst van duurzaamheid

De financieringsomgeving voor projecten is volop in beweging. Steeds strengere milieu- en sociale-impactbeoordelingen maken het moeilijker om financiering te krijgen voor "bruine" of verouderde activa. Financiers zijn extra voorzichtig met deze projecten vanwege verschillende risico's:

• Daling van vermogenswaarden: niet-duurzame ("bruine") activa kunnen snel in waarde dalen naarmate regelgeving en consumentenvoorkeuren verschuiven naar duurzame alternatieven. Dit heet de "bruine korting". Duurzame ("groene") activa kunnen juist profiteren van een "greenium", een premie die hun afstemming op ambitieuze duurzaamheidsdoelen weerspiegelt.

• Verkoopmoeilijkheden: door marktverschuivingen kan het lastig worden om kopers te vinden voor milieubelastende projecten.

• Herfinancieringsuitdagingen: toekomstige financiering aantrekken kan voor bruine activa moeilijk worden.

Daarom eisen financiers duidelijk bewijs dat een project voldoet aan duurzaamheidskaders en -regelgeving. Twee factoren drijven deze verschuiving:

• Investeerdersvoorkeuren: overheidsregulering en de groeiende interesse van investeerders in ESG-factoren zorgen ervoor dat financiers duurzame projecten verkiezen.

• Risicobeperking: duurzame projecten gelden vaak als minder risicovol door hun positieve impact op milieu en maatschappij, en zijn beter bestand tegen nieuwe milieuregels. Dat kan leiden tot lagere rentetarieven en gunstigere financieringsvoorwaarden.

Bruine projecten kunnen nog steeds gefinancierd worden, maar waarschijnlijk door een kleinere groep kredietverstrekkers en tegen hogere kosten, passend bij het hogere risico.

Groene criteria: standaarden en vereisten definiëren

Een universeel geaccepteerde definitie van "groene" financiering bestaat nog niet, maar verschillende kaders winnen aan populariteit:

• de Green Loan Principles (GLP) van de Loan Market Association

• branchespecifieke normen van de Sustainability Accounting Standards Board (SASB)

• richtlijnen voor duurzaamheidsverslaggeving van het Global Reporting Initiative (GRI)

Certificeringen voor groene projecten

Welke certificering wordt nagestreefd, hangt af van factoren zoals locatie en projecttype. Veelvoorkomende certificeringen zijn BREEAM en LEED. Ook het energielabel (EPC) is relevant, al verschilt dat per land. Voor verplichte classificatie in de EU kunnen sommige projecten gebruikmaken van de EU Taxonomie.

Kernprestatie-indicatoren (KPI's) voor groene projecten

KPI's voor groene projecten verschillen per project, maar omvatten over het algemeen:

• Verminderde CO2-uitstoot: een kernindicator voor milieueffecten.

• Meer gebruik van hernieuwbare energie: toont de verschuiving naar schone energiebronnen aan.

• Betere hulpbronefficiëntie: minimaliseert watergebruik en afvalproductie en verhoogt de recycleerbaarheid.

• Behoud van biodiversiteit: meet de impact van het project op ecosystemen.

• Tevredenheid van huurders: beoordeeld via hogere verlengingspercentages, snelle onderhoudsreacties en kwalitatieve enquêtes onder huurders.

Voorbij milieu en maatschappij: het belang van bestuur

Naast milieu- en maatschappelijke KPI's telt sterk bestuur zwaar mee. Robuuste bestuursstructuren horen ingebed te zijn in de bedrijfspraktijk, via intern duurzaamheidsbeleid en transparante rapportage aan belanghebbenden.

ESG-factoren en leningsvoorwaarden

Milieu-, maatschappelijke en governancefactoren (ESG) hebben aanzienlijke invloed op de leningsvoorwaarden:

• Milieu: projecten met sterke milieuprestaties kunnen profiteren van lagere rentetarieven en gunstigere leningsvoorwaarden door hun lagere risicoprofiel.

• Maatschappelijk: positieve maatschappelijke impact kan een project aantrekkelijker maken voor investeerders, wat mogelijk leidt tot gunstigere leningsvoorwaarden.

• Bestuur: goede corporate governance toont verantwoord beheer aan en beïnvloedt de leningsvoorwaarden positief.

Omgaan met veranderende ESG-eisen

ESG-standaarden ontwikkelen zich snel. Daarom loont het om:

• Aan te sluiten bij huidige standaarden: zorg dat projecten voldoen aan de nieuwste best practices en relevante kaders in de sector.

• Toekomstige trends te omarmen: blijf op de hoogte van opkomende ESG-trends om activa toekomstbestendig te maken, en bouw flexibiliteit in het projectontwerp in om aan toekomstige vereisten te kunnen voldoen.

• Transparant te communiceren: maak de ESG-aanpak van het project duidelijk, inclusief het aanpassingspotentieel voor de toekomst, en houd open communicatie met belanghebbenden zodat iedereen goed geïnformeerd blijft.

Best practices in Europese landen: leren van energie-efficiënte renovaties

Renovatie van bestaande gebouwen moet altijd de eerste overweging zijn, om de winst op belichaamde koolstof te maximaliseren. Tegelijk kan renovatie in sommige gevallen de haalbare efficiëntie en duurzaamheid beperken. Een passend overheidskader helpt om die balans te bewaken.

Duitsland: een model voor strenge regels en stimulansen

Duitsland is een goed voorbeeld van een succesvolle aanpak, met strikte energieprestatiestandaarden voor renovaties die aanzienlijke energiebesparingen opleveren en zorgen voor een hoog duurzaamheidsniveau. Financiële prikkels, zoals subsidies, leningen tegen lage rente en belastingaftrekken, spelen een sleutelrol bij het stimuleren van energie-efficiënte renovaties.

Nederland: kortingen op groene leningen

Nederland biedt via de RVO "groene leningkortingen" aan voor projecten die aan specifieke criteria voldoen. Deze kortingen, die aanzienlijk kunnen zijn, worden per project berekend, op basis van factoren zoals nieuwbouw of renovatie, gebruikte bouwmaterialen, projectgrootte en het behaalde energielabel.

Door strenge regelgeving te combineren met aantrekkelijke financiële prikkels kunnen overheden een verschuiving naar duurzame renovaties bevorderen, waarbij hergebruik wordt afgewogen tegen de best mogelijke milieuprestaties.

Conclusie

De verschuiving naar duurzame projectfinanciering in vastgoed verloopt geleidelijk, maar is onvermijdelijk. Nu duurzaamheid de norm wordt in plaats van een bonus, doen investeerders en projectontwikkelaars er goed aan de veranderende financieringseisen te kennen. Wie aansluit bij de huidige standaarden, inspeelt op toekomstige trends en transparant blijft, krijgt toegang tot gunstigere financieringsopties en draagt bij aan een duurzamere gebouwde omgeving. De ervaringen in Duitsland en Nederland laten zien dat de combinatie van strenge regelgeving en financiële prikkels flinke vooruitgang oplevert in energie-efficiënte renovaties.